На рынке квартир  есть две группы - с одной стороны находятся потенциальные покупатели, которые определяют спрос, а с другой - продавцы, которые определяют предложение.

Спрос и предложение описывают поведение человека на рынке. Спрос и предложение определяют цену и количество продаваемой квартиры на рынке.

Спрос:

Если цена на квартиры растет, то, как правило, мы их меньше покупаем. То есть при растущей цене спрос снижается.

Сколько будет куплено квартир по определенной цене, помимо самой цены зависит еще и от того, насколько платежеспособны  сами покупатели и в какой мере эта  квартира  привлекательна для них.

В графике 1 показано, какое количество квартиры было куплено по определенной цене. По цене 24900 долл. США куплено 14 однокомнатных квартир 104-серии.

Если  цена растет, покупатель  будет покупать все меньше квартиры. И так до тех пор, пока цена не повысится до максимальной (в нашем примере максимальная  цена,  которая продавалась на рынке жилья составляла 34100 долл. США), когда покупатель не будет покупать. Такая зависимость  представляется в виде кривой. Кривая спроса показывает, как зависит количество  приобретаемой квартиры  от цены (график 1).

График 1. Кривая спроса однокомнатных квартир 104-серии (по оси ординат – цена в долл. США, а по оси абсцисс – количество проданных квартир).

Предложение:

Со стороны предложения фактор цены квартиры также является важным. Закон предложения звучит следующим образом: предлагаемое количество квартир  увеличивается  при  растущей цене. Кривая предложения  показывает, что  количество  предлагаемой  квартиры  зависит от  цены (график 2). Как  видно из графика 2, продавцы  при цене 22700  долл. США  предлагают  только три однокомнатных  квартир 104-серии. Чем выше цены продажи, тем больше квартир предлагается.

График 2. Кривая предложения (октябрь-ноябрь 2016 г.) однокомнатных  квартир 104-серии (по оси ординат – цена в долл. США, а по оси абсцисс – количество предложенных на рынке квартир).

Рыночное равновесие:

Теперь попытаемся определить равновесную цену однокомнатных квартир 104-серии.  На рынке формируется рыночная цена, при которой количество предлагаемого жилья соответствует предлагаемой за них цене.

График 3. Равновесная цена однокомнатных квартир 104-серии (долл.

 США) в октябре 2016 г.

Цена лежит на пересечении кривых спроса и предложения (график 3). В нашем примере равновесная цена однокомнатных  квартир 104-серии составила  26500 долл. США, а  количество  продаваемых квартир – 11. Таким образом,  в этой  точке  рынок находится в своем равновесии.

Используя данные кривых спроса и предложения на графике 3 получаем, следующее.

Если рыночная цена выше цены равновесия (например, 29000 долл. США), то предлагалось  бы 18 квартир, но только на 7-8 квартир был бы спрос. В этом случае продавцы должны  задуматься о снижении цены. Цена снизится до тех пор, пока спрос и предложение  выровняются. Если  рыночная цена сложится ниже цены равновесия (например, 25000 долл. США), то предлагалось бы только 5-6 квартир, но на рынке при этом был бы спрос на 14 квартир. Покупатели  будут конкурировать за квартиры  и это приведет  к росту цены. Это продолжится до тех пор, пока спрос и предложение не выровняются.

Равновесная (рыночная) цена однокомнатных квартир 104-серии в октябре  2016 г. составила 26500 долл. США. В ноябре 2016 г. равновесная цена однокомнатных квартир 104-серии увеличилась на 2,3% (график 4). Из графика 4 видно, что в ноябре по равновесной цене  продано всего 5-6 квартир (вдвое меньше, чем в октябре 2016 г. – график 3). Это свидетельствует о снижении спроса на однокомнатные квартиры 104-серии.    

График 4. Равновесная цена однокомнатных  квартир 104-серии (долл. США) в ноябре 2016 г.

Рыночная цена однокомнатных квартир 104-серии

Известно, что обычно квартиры  продаются ниже  цены предложения на 5-10%[i]. В нашем анализе средняя  цена предложения на однокомнатные квартиры 104-серии  превысила цену  спроса  на  9,7% (график 5).  В 6-ом и 4-ом микрорайонах  разница  цены предложения и спроса составляла 11,5-14,6%, в 5-ом, 8-ом и 10-ом микрорайонах – 7-8%. С учетом поправочного  коэффициента  величина предполагаемой  рыночной  цены  однокомнатных  квартир 104-серии в южных микрорайонах в октябре-ноябре 2016 г. находилась в пределах 23200- 24400 долл. США.

По сравнению с аналогичным периодом 2015 года[ii] цены на однокомнатные квартиры 104-серии в южных микрорайонах снизились на 7-10%.

График 5. Цена  предложения[i]  и  спроса  на  однокомнатные  квартиры 104- серии.

Равновесная (рыночная) цена двухкомнатных квартир 104-серии в октябре 2016 г. составила 32800 долл. США (график 6). В ноябре 2016 г. равновесная цена двухкомнатных квартир 104-серии  снизилась  на 3,7% (график 7). Из графика 7 видно, что по сравнению с октябрем  спрос на двухкомнатные квартиры 104-серии  увеличился на 44,4%.

График 6. Равновесная  цена  двухкомнатных  квартир 104-серии (долл. США) в октябре 2016 г.

График 7. Равновесная цена двухкомнатных квартир 104-серии (долл.

США) в ноябре 2016 г.

         Рыночная цена двухкомнатных квартир 104-серии

Анализ показал, что в среднем  цена предложения на двухкомнатные квартиры 104-серии  превысила цену  спроса  на  7,2% (график 8).  В 10-ом и 6-ом микрорайонах  разница  цены предложения и спроса составляла 9,6-10,4%,  в 5-ом, 4-ом микрорайонах – 3,8-5,5%, в 8-ом – 7,2%. С учетом поправочного  коэффициента величина предполагаемой  рыночной  цены  двухкомнатных  квартир 104-серии в южных микрорайонах в октябре-ноябре 2016 г. находилась в пределах 29300- 30400 долл. США.

По сравнению с аналогичным периодом 2015 года цены на двухкомнатные  квартиры  104-серии  в  южных  микрорайонах  снизились  на 9-14%.

График 8. Цена  предложения  и  спроса  на  двухкомнатные  квартиры 104- серии.

Равновесная (рыночная) цена трехкомнатных квартир 104-серии в октябре 2016 г. составила 38000 долл. США (график 9). В ноябре 2016 г. равновесная цена трехкомнатных квартир 104-серии  увеличилась  на 4% (график 10). Из графика 10 видно, что по сравнению с октябрем  спрос на двухкомнатные квартиры 104-серии  снизился на 7%.

График 9. Равновесная цена трехкомнатных квартир 104-серии (долл.

США) в октябре 2016 г.

График 10. Равновесная цена трехкомнатных квартир 104-серии

 (долл. США) в ноябре 2016 г.

График 11. Цена  предложения  и  спроса  на  трехкомнатные  квартиры 104- серии.

Рыночная цена трехкомнатных квартир 104-серии

В среднем  цена предложения на трехкомнатные квартиры 104-серии  превысила цену  спроса  на  7,1% (график 11).  В 4-ом и 5-ом микрорайонах  разница  цены предложения и спроса составляла 2%,  в 6-ом, 7-ом микрорайонах – 7-8%, в 3-ем, 8-ом и 11-ом – 9-11%. С учетом поправочного  коэффициента величина предполагаемой рыночной  цены  трехкомнатных  квартир 104-серии в южных микрорайонах в октябре-ноябре 2016 г. находилась в пределах 35300- 36700 долл. США.

По сравнению с аналогичным периодом 2015 года цены на трехкомнатные  квартиры  104-серии  в  южных  микрорайонах  снизились  на 5-8,3%.