На рынке недвижимости в 2018 году наблюдалась положительная тенденция. Департамент кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество при Государственной регистрационной службе при Правительстве Кыргызской Республики зарегистрировало 71629 договоров купли-продажи. По сравнению с прошлогодним годом положительная динамика составила 6,3%.

         Всего в 2018 году в Бишкеке было совершено 19 947 сделок купли-продажи. Это на 5,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

                   Рис.1. Количество зарегистрированных договоров купли-продажи.

         Рынок недвижимости по республике в 2018 году менялся периодично (рис. 1). Видно, что количество сделок купли-продажи больше совершается в первом квартале и в первых декадах второго квартала. Исключение составляет г. Бишкек, где в среднем каждый месяц совершалась 1660 сделок без существенных колебаний (+5,1%). По республике каждый месяц зарегистрировано более 3700 сделок (без учета городов Бишкек и Ош), что больше на 2,3%, чем в прошлом году. По г. Ош в 2018 году ежемесячно совершались более 560 сделок (+48,8%) с недвижимым имуществом. Отметим существенный рост количества сделок купли-продажи недвижимости в 2018 году по г. Ош.

         В целом коэффициент активности рынка недвижимости по республике вырос на 0,2 процентный пункт (п.п.) - 6% в 2018 году, против 5,8% в 2017 г.

Рынок жилья

         В 2018 году по республике зафиксировано 14800 сделок купли-продажи с индивидуальными жилыми домами (+11,6%) и 23566 сделок с квартирами (+3,6%). Доля жилых домов в общих сделках составляла 20,7%, а квартиры 32,9%. Таким образом, каждая пятая сделка совершалась с жилыми домами, каждая третья сделка с квартирами. По сравнению с прошлым годом доля вовлеченных жилых домов в сделках купли-продажи увеличилась на 0,98 п.п., а доля квартир на 0,31 п.п.

         В 2018 году по сравнению с 2017 г. количество сделок с жилыми домами в г. Бишкеке выросло на 13% (таблица 1), а стоимость квадратного метра на 11,5%.

Таблица 1. Количество сделок купли-продаж домов в г. Бишкек

Таблица 2. Стоимость 1 квадратного метра  домов в г. Бишкек

            Средняя цена жилья в частном секторе г. Бишкек за один квадратный метр составила около 700 долларов, в г. Ош 409 долларов США. Цены на жилые дома в городах Бишкек и Ош, в зависимости от материала стен, представлены в таблицах 2 и 3.

Таблица 3. Стоимость 1 квадратного метра  домов в г. Ош

В 2018 году в регионах республики сложилась следующая ценовая ситуация в частном жилом секторе:

г. Талас – 180 $/м² (+13,7%), Нарын – 248 $/м² (+34,7%), Жалал-Абад – 233 $/м² (-19,55%), Баткен – 96,8 $/м² (-3,25%), Каракол – 223 $/м² (-9,77%), Ысык-Ата – 558 $/м² (+19,74%).

В целом по итогам 2018 года зафиксировано снижение цен на жилые дома в Ысык-Кульской, Ошской, Баткенской областях.

В Чуйской области снижение цен наблюдалось только в Сокулукском (-0,5%), Панфиловском (-2,0%) и Жайыльском (-8,1%) районах.

В Нарынской области цена на жилые дома снизилась только в Жумгальском районе (-19,5%).

         В Ысык-Кульской области в четырех районах из пяти зафиксировано снижение цен: Түп (-15%), Каракол-Аксуу (-14,6%), Жети-Ѳгүз (-8,46%), Тоӊ (-5,2%).

         В Ошской области снижение цен зафиксировано в Кара-Суу (-9,6%), Араване (-10%), Кара-Кулже (-6%), Узгене (-4,4%).

         В Баткенской области жилые дома подешевели в Баткене (-20,9%), Лейлеке (-4,3%), Кызыл-Кие (-16,2%). Исключение составляет Кадамжайский район (+38,29%).

         В Жалал-Абадской области снижение цен наблюдается в Ала-Буке (-15,7%), г. Жалал-Абад (-19,6%), г. Таш-Кѳмүр (-3,5%), г. Майлы-Суу (-10,2%), Сузаке (-0,5%). В остальных районах цены на жилые дома выросли: Ноокен (+44,64%), Тогуз-Тороо (+36,2%), Кара-Кѳл (+32,8%), Токтогул (+11,3%), Аксы (+10,51%), Базар-Коргон (+6,68%).

Рынок квартир

         Если в г. Бишкеке до 2017 года в общей доле сделок купли-продажи преобладали однокомнатные квартиры, то начиная с 2017 года квартиры с большей площадью стали чаще вовлекаться в процесс купли-продажи (таблица 4).

         Таблица 4. Доля сделок купли-продажи квартир в г. Бишкек по количеству комнат,%.

В 2018 годуквартиры стандартных типов (104,105,308-серий) меньше стали вовлекаться в процесс купли-продажи, чем в 2017 г. (таблица 5). В то же время наблюдается рост доли в общих сделках купли-продажи квартир индивидуального типа[iv]. По сравнению с 2017 г. рост доли квартир индивидуального типа составил +3,13 п.п., тогда как квартиры 104 (-1,15 п.п.), 105 (-1,69 п.п.) и 308-серий (-0,64 п.п.) сдали свои позиции.

Таблица 5. Доля сделок купли-продажи квартир в г. Бишкек по типам,%.

Стоимость квартир в Бишкеке

В 2017-2018 гг. в Бишкеке большим спросом пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры, доля которых в общей сделке составляла 67-69%. По статистическим данным за последние 2 года на долю покупок однокомнатных квартир приходится 32,66%, двухкомнатных – 35,25%, сделки с трехкомнатными квартирами составили 26,56% и с четырехкомнатными квартирами 4,74%. За 2018 год, в среднем, цена одного квадратного метра вторичного рынка квартир (104,105,308-серии, барачного, коридорного и индивидуального типа, сталинки, монолитки) составила 760 долларов, что больше на 10,1%, чем в 2017 году. Разрыв в среднем уровне цен квартир в 2018 и 2017 гг. составил 70 долл./м².

Цены на различные типы квартир за 2018 год претерпели следующие изменения.

В южных микрорайонах цена однокомнатных квартир 104-серии за квадратный метр в 2018 году выросла на 6,8%, в центре города на 4,5%, на окраинах города от 2,6% (район городка Строителей и улиц Кольбаева) до 8,1% (район улиц П. Лумумбы, Сыдыгалиева).

Небольшой рост цен наблюдался у 2-комнатных квартир 104-серии (+1,23%, южные микрорайоны) и (+2,6%, район городка Строителей и улиц Кольбаева). Заметный рост цен этих квартир наблюдался в центре (+10,5%).

Для «трешек» 104-серии средний уровень цен в южных микрорайонах поднялся на 3,4%, в центре – на 7,1%, в районах улиц П. Лумумбы, Сыдыгалиева на 5%, в районах городка Строителей и улиц Кольбаева на 3,2%.

Изменение цен в районах Бишкекав 2018 году выглядит следующим образом.

В микрорайоне Джал цена на однокомнатные квартиры 105-серии поднялась на 1,9%, Восток-5 на 10,7%, Аламудун-1 на 0,85%, Тунгуч на 5,35%.

В 5-ом микрорайоне цены на квартиры выросли на 5,83%, 10-ом на 7,68%. Ценовая ситуация квартир 105-серии в зависимости от места их расположения показана в таблице 6.

Таблица 6. Ценовая (долл./м²) ситуация квартир 105-серии в 2018 г.

Цены на квартир 308-серии (хрущевки) в зависимости от их расположения показаны в таблице 7.

Таблица 7. Ценовая (долл./м²) ситуация квартир 308-серии в 2018 г.